Tây Nguyên trong vòng xoáy sốt đất - Bài 1: Nhiễu loạn thị trường bất động sản

Trên địa bàn các tỉnh Tây Nguyên đã, đang diễn ra tình trạng “sốt đất” (chủ yếu đất nền) và có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến tình trạng sốt đất.

Bàn về Quy hoạch Hà Nội giữa cơn sốt đất…

Cơn địa chấn giá đất xung quanh cái gọi là “trục Thăng Long” và khu “Trung tâm Hành chính Quốc gia” đặt ở ở Ba Vì của một tương lai xa nào đó đã ít nhiều tác động đến cuộc thảo luận ở tổ của Đoàn ĐBQH Hà Nội.

Tuy có những mặt tích cực nhưng tình trạng sốt đất tại các địa phương ở Tây Nguyên về trước mắt cũng như lâu dài để lại nhiều hệ lụy như: gây khó khăn trong thực hiện và quản lý quy hoạch; tăng chi phí giải phóng mặt bằng; tranh chấp, khiếu kiện; thất thu thuế; người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số bán tư liệu sản xuất làm phát sinh các vấn đề xã hội tiêu cực.... Tình trạng trên đòi hỏi chính quyền các tỉnh Tây Nguyên phải có những biện pháp mạnh  để ngăn chặn “sốt đất ảo” nhằm tránh rủi ro cho nhà đầu tư, khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Nhóm phóng viên TTXVN thực hiện loạt 5 bài: “Tây Nguyên trong vòng xoáy sốt đất” nhằm đánh giá tình trạng sốt đất ở Tây Nguyên; nguyên nhân và hệ lụy; đề xuất những giải pháp để quản lý, khai thác sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh chính trị ở địa bàn chiếc lược của đất nước.

Hai năm trở lại đây, thị trường bất động sản của cả nước nói chung, đặc biệt là thị trường đất đai trên địa bàn các tỉnh Tây Nguyên gồm: Đắk Lắk, Đắk Nông, Gia Lai, Kon Tum và Lâm Đồng sôi động khi lượng giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao. Một số đối tượng tung tin đồn thổi hoặc đón đầu dự án quy hoạch khi chưa triển khai đã khiến giá nhiều nơi “sốt ảo”. Một số đối tượng khác dựa vào sự sôi động của thị trường đất đai có những thủ đoạn lừa gạt người dân.

Chiêu trò gây nhiễu thị trường

Từ đầu năm 2021 đến nay, tình trạng "sốt đất ảo" đã diễn ra ở nhiều nơi tại các tỉnh Tây Nguyên.... Nhiều chiêu trò thổi giá, tạo sóng đã được cò đất (người môi giới đất đai không chuyên nghiệp) tung ra để dẫn dụ người mua, kẻ bán.

Tại tỉnh Gia Lai, nhiều tổ chức môi giới bất động sản trong và ngoài tỉnh sử dụng bản dự thảo bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 để loan tin các dự án đầu tư, thu hút đầu tư nhằm thổi giá đất chuyển nhượng để trục lợi. Qua tìm hiểu thực tế, từ năm 2020 đến nay, có 3 khu vực sốt đất ở những vùng có địa giới lân cận với thành phố Pleiku như khu vực xã Ia Băng, huyện Đắk Đoa; khu vực xã Nghĩa Hưng, xã Chư Đăng Ya, huyện Chư Păh; khu vực xã Ia Dêr, huyện Ia Grai. Sau khi có thông tin sẽ sáp nhập các vùng này vào thành phố Pleiku, giá đất tăng chóng mặt.

Đi dọc tuyến đường Trương Định nối dài từ thành phố Pleiku xuống xã Ia Băng huyện Đắk Đoa hay tại thôn Jút 2 (xã Ia Dêr), thôn Đức Thành (xã Ia Sao) huyện Ia Grai dễ dàng thấy hàng loạt biển quảng cáo bán đất giăng trên cây, cột điện và trước ngõ nhà dân. Hay tại các trục hẻm các xã Biển Hồ, Trà Đa, Thắng Lợi (thành phố Pleiku) cũng sẽ dễ dàng gặp nhân viên công ty môi giới bất động sản dẫn khách đi xem đất.

Đặc biệt, tại khu vực núi lửa Chư Đăng Ya (huyện Chư Păh, Gia Lai), “cò đất” hoạt động rầm rộ với chiêu trò quảng cáo đường mật như: view ruộng, view núi lửa, giá tốt nhất cho nhà đầu tư… khiến nhiều người dân sập bẫy, tiền mất tật mang. Giá đất ruộng lúa, đất nương rẫy trồng cà phê, hồ tiêu của nông dân quanh vùng núi lửa Chư Đăng Ya bị thổi lên "chóng mặt". Giá trị ban đầu chỉ từ 10 triệu đồng/m ngang lên đến từ 30 – 40 triệu đồng, thậm chí tăng đến 90 triệu đồng/m ngang, đặc biệt là những địa điểm có view ruộng, hồ. Những mảnh ruộng đang được "xâu xé" phân lô, tách thửa chính là tài sản duy nhất của người dân địa phương khiến họ mất dần tư liệu sản xuất. Đây là một trong số hệ lụy của việc giá đất bị thổi lên cao.

Còn tại Đắk Lắk – tỉnh trung tâm vùng Tây Nguyên, giới cò đất còn tung “chiêu độc” để thổi giá đất. Những ngày đầu tháng 4/2022, dọc một số tuyến đường tại xã Hòa An, huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk xuất hiện tình trạng một số đối tượng đến tự ý cắm biển quy hoạch, cắm cọc phân lô rồi tung tin đồn thổi về một số dự án sắp được triển khai tại xã. Cũng từ đây, vùng quê yên bình bỗng trở nên nhộn nhịp, náo nhiệt người từ nơi khác đến tìm hiểu thông tin và mua đất.

Ông Trần Ngọc Trí, thôn 6B, xã Hòa An, huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk cho biết, các đối tượng cắm cọc vào ban đêm, cắm ngay trước nhà ông. Đồng thời, các đối tượng tung tin đồn thổi “thôn 6B sẽ sát nhập vào thị trấn Phước An, huyện Krông Pắk”, “tuyến đường từ Quốc lộ 26 đi vào thôn sẽ được mở rộng để thông với thị xã Buôn Hồ”.

Từ đó, hoạt động mua bán đất ở thôn trở nên nhộn nhịp, đất từ không có giá trị đã tăng giá lên gấp 10 lần, không còn đúng với giá thực tế. Cách thức hoạt động của các đối tượng là lợi dụng thông tin về quy hoạch đô thị, dự thảo quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm 2022 để tung tin đồn thổi về đất đai. Sau đó, các đối tượng đến tận nhà dân mời chào bán đất, hứa hẹn giao dịch với giá đất cao gấp nhiều lần thực tế. Sau khi có đất, các đối tượng tự mua qua bán lại với nhau nhằm thổi phồng giá trị đất.

Ông Vương Hữu Phúc, Phó Chủ tịch UBND xã Hòa An, huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk cho biết, khi nhận được tin báo của người dân về việc có một số đối tượng là đến cắm cọc, thông tin về quy hoạch đô thị, UBND xã đã kiểm tra, thu cọc giả và giao cho Công an xã điều tra, xử lý. Hiện nay, trên địa bàn xã chỉ có dự án xây dựng Khu trung tâm xã đã được phê duyệt. Thông tin mở rộng thị trấn Phước An, mở rộng đường giao thông trên địa bàn xã là không có chủ trương. UBND xã tiếp tục thực hiện các giải pháp ngăn chặn hành vi thổi giá đất, tuyên truyền người dân cảnh giác trước các thủ đoạn.

Tại tỉnh Kon Tum, cũng với chiêu trò vẽ ra các dự án nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái bên lòng hồ Plei Krông (xã Hà Mòn, huyện Đắk Hà), cuối năm 2021, các đối tượng cò đất đã tìm cách thu mua hàng chục ha đất sản xuất của nhân dân ven lòng hồ. Sau đó, tạo cơn sốt đất ảo bằng việc đẩy giá lên cao. Thậm chí có thời điểm, các đối tượng cò đất còn hỏi mua 1 gốc cao su với giá 1 triệu đồng để thổi giá. Sau khi bán được đất với giá cao, các đối tượng này nhanh chóng biến mất, những người mua đất giờ đây đã không thể tìm được khách mua lại đất của mình.

Ông Đặng Ngọc Tiến, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đắk Hà, tỉnh Kon Tum cho biết, tỉnh chưa có bất cứ một dự án nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái bên lòng hồ Plei Krông, song các đối tượng cò đất đã tự vẽ ra dự án để thổi giá, tạo cơn sốt ảo.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trong hai năm trở lại đây, giá đất tại các địa phương của tỉnh Đắk Nông đều tăng mạnh, nhưng tăng nhanh nhất là các huyện, thành phố phía Nam của tỉnh. Đây là khu vực có địa hình đồi núi đẹp, khí hậu mát mẻ vốn được xem như Đà Lạt thứ hai của Tây Nguyên. Thêm nữa, thông tin về việc chuẩn bị đầu tư, xây dựng một số dự án hạ tầng lớn như đường cao tốc Đắk Nông – Bình Phước trong giai đoạn 2021 - 2025 càng khiến thị trường bất động sản tại các địa phương “nóng” hơn.

Theo đánh giá của một số nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm tại Tây Nguyên, các cò đất dựa vào những thông tin có kế hoạch khảo sát các dự án phát triển du lịch, khu đô thị mới hoặc dự thảo quy hoạch... của địa phương để tung tin ra thị trường nhằm lũng đoạn thông tin đất đai khu vực đó. Trong khi người dân thiếu hiểu biết lầm tưởng các khu vực khảo sát này là dự án đã được phê duyệt sắp thực hiện nên đổ xô bán cho các cò đất. Các cò đất chủ yếu tới từ các tỉnh thành phố lớn trong cả nước có nguồn kinh phí lớn sau khi lựa chọn mua hàng loạt lô đất đẹp, với giá khởi điểm ban đầu thì tiếp tục đến các vị trí lân cận mua vài lô đất tương tự với giá cao hơn, nhằm đẩy giá đất của những lô đã mua trước đó.

Sau khi đạt được mục đích, các cò đất liền bán ra với giá thấp hơn giá thị trường vài chục triệu đồng khiến những chủ đầu tư nhỏ hơn hoặc người dân sập bẫy vì nghĩ rằng có lợi và đua nhau mua vào. Cứ như thế, giá đất ngày càng được đẩy lên cao hơn so với giá ban đầu. Người mua sau cùng chính là người chịu thiệt vì không thể bán ra được do giá quá cao.

Giao dịch tăng đột biến

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk, năm 2021, hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận và xử lý 298.176 hồ sơ giao dịch về quyền sử dụng đất. Trong 3 tháng đầu năm 2022, hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận 102.697 hồ sơ giao dịch, bằng 174% so với cùng kỳ năm 2021. Đặc biệt, hồ sơ tách thửa phân lô tăng đột biến, nhất là ở thành phố Buôn Ma Thuột và huyện Cư Kuin, huyện Cư M’Gar.

Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi Trường Đắk Lắk Trần Đình Nhuận nhận định, tình  hình giao dịch bất động sản trong thời gian qua tăng bất thường. So với giá mua, bán tại thời điểm từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2021 (thời điểm sốt đất trên địa bàn tỉnh), giá hiện nay vẫn cao hơn, cá biệt có khu vực cao gấp 2 đến 2,5 lần và thời điểm hiện tại chưa có xu hướng giảm.

• Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước nói về tình trạng sốt đất
• Đón quy hoạch - sốt đất từ hiệu ứng đám đông
• Bàn về Quy hoạch Hà Nội giữa cơn sốt đất…

Giao dịch bất động sản chủ yếu tập trung ở phân khúc đất ở có vườn và đất vườn, đất sản xuất nông nghiệp nằm ở vùng ven trung tâm thành phố Buôn Ma Thuột (các xã thuộc các huyện giáp ranh thành phố Buôn Ma Thuột, khu vực huyện Ea Kar), các vùng phụ cận của công trình trọng điểm quốc gia, của tỉnh đã có chủ trương đầu tư như: đường Hồ Chí Minh (đoạn tránh Đông thành phố Buôn Ma Thuột); cao tốc Buôn Ma Thuột - Khánh Hòa, đường nối Quốc lộ 14-Quốc lộ 26-Tỉnh lộ 8, Hồ Ea Kao, Ea Tam, Ea Cuôr Kắp, các dự án khu đô thị, khu dân cư.

Còn tại tỉnh Kon Tum, theo thống kê của Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh, trong quý I/2022, hồ sơ các thủ tục hành chính về “Đăng ký biến động đất đai” trên địa bàn thành phố Kon Tum tăng đột biến so với cùng kỳ năm ngoái. Từ đầu năm đến ngày 12/4, trung tâm đã tiếp nhận 7.288 hồ sơ về đăng ký biến động đất đai, bên cạnh đó phải tiếp nhận, giải quyết khoảng hơn 4000 hồ sơ đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Kon Tum.

Điều đáng nói, cả năm 2021, số lượng hồ sơ lĩnh vực này trên địa bàn chỉ là 12.888 hồ sơ. Qua tìm hiểu, khoảng 70% số lượng hồ sơ là chuyển nhượng, số còn lại là thay đổi thông tin trên sổ đỏ. Bên cạnh đó, nhu cầu gia hạn sử dụng đất nông nghiệp lớn và nhu cầu tách thửa cũng tăng rất lớn. Điều này cho thấy, tình trạng sốt đất tại Kon Tum đang có dấu hiệu gia tăng mạnh mẽ.

Nhóm PV Ban biên tập Tin kinh tế và các CQTT Tây Nguyên