Thị trường bất động sản Mỹ tiến gần tới cơ hội mua hiếm có

Hy vọng của nhiều người dân Mỹ về khả năng mua nhà thuận lợi vào mùa Xuân năm nay đã kết thúc. Những khách mua tiềm năng đã nản lòng khi vấp phải nhiều chông gai trên thị trường bất động sản này. 

Tuy nhiên, trong bối cảnh doanh số bán nhà bị đình trệ giữa lúc lãi suất thế chấp và giá nhà tăng cao, thị trường lại mở ra tia hy vọng. Nhiều căn nhà tồn kho đã được đưa vào thị trường, hạn chế đà tăng của giá nhà. Một tin tốt nữa dành cho những người mua nhà ở Mỹ là mức giá trung bình của một ngôi nhà mới đã giảm và các nhà đầu tư bất động sản tiếp tục đưa ra các ưu đãi để thu hút người mua.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng thị trường nhà ở sẽ chỉ có động lực mới khi lãi suất thế chấp hạ đủ để giảm bớt những căng thẳng về khả năng chi trả của người mua.

Cơ hội hiếm có

Theo ông Nick Gerli, Giám đốc điều hành của công ty phân tích bất động sản Reventure, những người mua nhà tiềm năng tốt hơn nên chờ đợi, bởi thị trường nhà đất đang tiến gần cơ hội mua hiếm có, với giá nhà giảm mạnh trong những năm tới.

Ông Gerli dự báo giá nhà ở tại miền Nam nước Mỹ sẽ giảm hai chữ số trong vài năm tới. Đó là bởi vì thị trường bất động sản khu vực này đã bùng nổ trong thời kỳ đại dịch, nhưng hiện đang chứng kiến nhu cầu suy yếu và lượng lớn nhà xây mới sắp xuất hiện. Theo ông, mức giảm giá nhà ở khoảng 20% trong khu vực này trong vài năm tới là hợp lý, với mức giảm giá 15% có thể xảy ra trong 12 tháng tới.

Chỉ điều đó thôi sẽ không đủ để làm cho giá cả trên thị trường nhà ở hợp lý hơn, nhưng nó có thể đưa người mua nhà đến với những cơ hội tốt hơn trong một vài năm tới, với giả định rằng giá nhà sẽ tiếp tục đi xuống, lãi suất thế chấp giảm và thu nhập tiếp tục tăng.

Ông Keith Gumbinger, Phó Chủ tịch công ty thế chấp trực tuyến HSH.com, cho biết: "Lãi suất thế chấp cuối cùng cũng sẽ giảm, nhưng đừng hy vọng lãi suất này hạ nhiệt quá nhanh. Lãi suất giảm nhanh có thể tạo ra sự gia tăng nhu cầu, xóa sạch mọi khoản tăng từ hàng tồn kho, khiến giá nhà tăng trở lại".

Cơ hội dành cho những người mua ở thời điểm hiện tại của thị trường là rất hiếm, phần lớn bị cản trở bởi lãi suất cao và lượng hàng tồn kho thấp. Theo Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, những yếu tố đó đã dẫn đến một trong những môi trường bất động sản khắc nghiệt nhất mà nước Mỹ từng chứng kiến trong nhiều thập kỷ, với giá nhà trung bình tăng lên mức kỷ lục 419.300 USD/căn trong tháng 5/2024. Theo dữ liệu của Freddie Mac, chi phí đi vay hiện vẫn ở mức cao, với lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm chỉ giảm nhẹ xuống 6,89% vào giữa tháng Bảy.

Nhưng tại khu vực miền Nam nước Mỹ, mọi thứ đang dần thay đổi. Khu vực này sắp kết thúc cơn sốt xây dựng do đại dịch gây ra. Tồn kho bất động sản mới ở phía Nam đã tăng lên khoảng 299.000 căn tính đến tháng 7/2024, mức cao nhất từng được ghi nhận. Tuy nhiên, nhu cầu trong khu vực hiện đang bắt đầu suy giảm. Dữ liệu của Redfin cho thấy doanh số bán nhà đã trì trệ ở các bang chủ chốt như Florida, khiến bang này mất đi danh tiếng là thiên đường nghỉ hưu của thế hệ bùng nổ dân số (những người được sinh ra trong khoảng thời gian từ năm 1946 đến 1964).

Trong khi đó, những ngôi nhà mới vẫn tiếp tục được đẩy ra thị trường. Kết quả có thể là sự mất cân đối cung cầu nghiêm trọng trong khu vực, đẩy giá nhà ở xuống thấp hơn.

Khi nào là thời điểm tốt nhất để mua nhà?

Nhiều chuyên gia kỳ vọng việc cắt giảm lãi suất của Fed sẽ kích thích thị trường nhà đất, nhưng vẫn chưa rõ khi nào và liệu một lần cắt giảm duy nhất có xảy ra vào năm 2024 hay không.

Nền kinh tế Mỹ cũng vẫn đang trong tình trạng không chắc chắn. Ông Gerli dự đoán, nếu nền kinh tế rơi vào suy thoái hoặc tỷ lệ thất nghiệp vượt mốc 7%, nhu cầu của người mua nhà có thể bị co lại đến mức khiến giá nhà giảm hai chữ số.

Giá nhà đã bắt đầu giảm ở các thành phố lớn ở miền Nam nước Mỹ. Đặc biệt, bang Florida và Texas chiếm 7 trong số 10 thành phố ở Mỹ nơi giá nhà giảm mạnh nhất. Ông Gerli nhấn mạnh sẽ mất nhiều thời gian để giá nhà trở nên hợp lý hơn, do thị trường đang được định giá quá cao. Theo ông, nếu kiên nhẫn chờ đợi, trong vòng hai đến ba năm, sẽ có rất nhiều cơ hội tốt để mua nhà".

Theo một phân tích của Zillow, những người mua nhà hiện cần kiếm nhiều hơn 80% so với trước đại dịch để có thể thoải mái mua nhà. Tuy nhiên, ông Gerli tin rằng khả năng chi trả sẽ tiếp tục được cải thiện.

Ông Orphe Divounguy, chuyên gia kinh tế vĩ mô cấp cao tại Zillow Home Loans, nói: "Thị trường nhà đất - giống như rất nhiều thị trường khác - gần như không thể tính toán được thời gian. Thời điểm tốt nhất cho những người mua tiềm năng là khi họ tìm được một ngôi nhà mà họ thích, đáp ứng được nhu cầu hiện tại và tương lai của gia đình họ và họ có đủ khả năng chi trả". Ông Gumbinger cũng đồng quan điểm rằng thật khó để yêu cầu những người mong muốn sở hữu nhà phải chờ đợi những điều kiện tốt hơn.